个人房贷政策迎来多重巨变。8月28日，央行、国家金融监督管理总局联合发布多份文件，延长个人房贷周期至40年、设定月房贷支出与收入比控制在50%以下。
多位受访业内人士表示，新政核心是“稳楼市”，通过降低购房门槛、释放居民信贷空间，提振刚需和改善购房需求，同时匹配房地产发展新模式，稳住住房消费，防范楼市下行风险。
这项政策不是简单的松绑或收紧，而是用更精细的规则。引导住房贷款回归“真实价值、真实现金流、真实还款能力”的长期主义轨道。它既托住了合理需求，又封住了风险后门，是推动构建房地产发展新模式的重要一步。
贷款期限延长至40年 百万房贷月供可省635元
8月28日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）明确，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。
若以100万元贷款本金、年利率3%，采用等额本息还款方式计算，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力。
值得注意的是，延长至40年并非强制规定。《意见》给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的“减负”。期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。
南开大学金融发展研究院院长田利辉亦指出，贷款期限最长不超过40年，是对合理住房需求的重要支持。在房价收入比仍然偏高、居民收入预期趋于理性的背景下，拉长期限能有效降低月供压力，增强刚需和改善性群体的购房可支付性。
不过，将贷款期限从30年延长至40年，存在“双刃效应”。
招联首席经济学家董希淼表示，贷款期限延长至40年后，月供压力减轻固然有利于提升购买力，但总利息支出将有所增加，务必根据自身收入增长预期谨慎选择期限，切勿盲目拉长。
对于机构而言，期限拉长也意味着总利息增加、银行资产负债期限错配风险上升。政策同步设置了“金额不得超过评估价值”的红线，防止高评高贷、虚增杠杆，确保抵押物价值真实覆盖风险敞口。
值得注意的是，《意见》还明确，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。
田利辉指出，贷款期限一年以上的，必须按月还本付息，这实质上是禁止“先息后本”“气球贷”等前期只付利息、本金后置的做法。从金融学理看，这避免了贷款存续期内风险不断累积、现金流与债务偿付能力脱节的问题，确保居民在每一期都处于真实的还本付息压力测试之中，防止投机性购房和过度加杠杆。
划定月供红线 月房贷支出与收入比控制在50%以下
今日晚间，另一项配套政策划定了月供红线。
国家金融监督管理总局、中国人民银行联合印发《个人住房贷款管理办法（试行）》（简称《办法》），明确根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限。
根据《办法》，月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。
这项规定可以看作是给个人住房贷款装上了“双保险”，既管住了月供压力，又堵住了债务隐匿的口子。
田利辉认为，前者是“第一道闸门”，防止住房负担过度挤压基本生活；后者是“第二道闸门”，把信用卡、消费贷、车贷等全部债务纳入视野，避免“房贷看似可控、总债务早已超载”的隐性风险。两道闸门一前一后，体现的是从“单一负债率”转向“总债务口径”的审慎逻辑。
值得注意的是，《办法》还规定，单一申请时，原则上只看申请人本人的可支配收入；若要把配偶收入算进来，就必须先调查核实，并同步计入配偶的债务。共同申请也一样：收入合并，债务必须合并。
田利辉认为，这实质上是堵住了过去一些操作中“收入加进来、债务留在外”的漏洞，确保偿债能力建立在真实、完整、可核验的家庭资产负债表之上。
事实上，贷款能否安全回收，不取决于抵押物值多少钱，而取决于借款人每个月有没有稳定的净现金流来覆盖债务。可支配收入是“真金白银”，债务收入比则是衡量这个净现金流能否持续的关键指标。50%和60%的刚性上限，相当于给居民部门杠杆率设定了清晰的风险阈值。
全面优化房地产信贷体系 建立开发贷款主办银行制度
8月28日针对个人房贷的多项政策，正在全面优化房地产信贷体系。
中国人民银行有关部门负责人表示，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。其中，《意见》重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。
除了调整个人房贷的期限、划定月供红线之外，相关政策还重点对开发贷款进行了优化，并建立开发贷款主办银行制度，以提升房地产行业转型发展的金融服务能力。
《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。
与此同时，相关政策还加强了个人住房贷款与开发贷款的衔接。《意见》明确个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。
事实上，过去那种“拿地—开发—销售—再拿地”的高杠杆、快周转模式已经退潮。房地产的特征不再是盲目扩张，而是保交楼、保民生、保稳定。
董希淼表示，《意见》将产生多方面积极意义，深刻影响房地产市场发展，在保护购房人合法权益的同时，加快促进房地产发展新模式形成。
“对购房人而言，最大价值在于将 ‘保交房’从行政承诺转化为制度细则， ‘能拿房、再还贷’的机制将消除过去钱房两空的风险。”董希淼表示，对房地产行业而言，开发贷款主办银行制度与资金全封闭管理迫使房企告别依赖预售回款维持运转的高周转模式，转而依靠项目本身的开发价值获取融资，为“十五五”规划推行的现房销售改革提供金融支撑，行业整体开发行为将更趋规范、透明和稳健。对于金融体系而言，宏观审慎管理工具的明确和逆周期调节机制的建立，使央行能够根据市场变化灵活调整政策参数，增强了房地产金融风险的前瞻性防控能力。
此外，《意见》还专设宏观审慎管理章节，将首付比例、利率、房地产贷款集中度等纳入工具箱，建立逆周期调节机制，正式取消房地产金融“三条红线”；设置兜底条款允许未来视需要新设贷款品种，为政策持续优化预留空间。
新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 校对 吴兴发
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